BC大选尘埃未定，大温房价何去何从

BC省第41届省选在5月9日晚上落下帷幕，初步统计结果表明自由党获得43个席位，新民主党获得41个席位，绿党获得3个席位。BC省非常有可能诞生65年未见的少数派政府。但是，鉴于有些区自新两党票数非常接近，需要重新计票；而且邮寄投票尚未列入统计，最后的结果还要等到5月24号。不管是一个政党和绿党组成联合政府还是自由党最终以微弱多数执政，大温的房价都是政府要面对的问题。在大选前期造势之时，各党派关于大温地产的相关政策时很多选民关注的焦点。大选尘埃即将落定，此刻，让我们再来看大温房价究竟何去何从。

温哥华的房价归根结底是市场供需矛盾的体现，一方面是强劲的需求，另一方面是供给的瓶颈。

强劲的需求体现在：

1，人口增长：跟据加拿大统计局数据统计，过去十年大温地区的人口从2006年的211.6万增长到2016年的254.8万，这是一个巨大的人口增量。如果考虑到16年人口普查是基于5月底左右在大温地区实际居住的人口，而大温哥华地区大量“空中飞人”在这个时间段往往不在温哥华，所以实际上住房需求的人口还不止于此。

2，资金变化：根据加拿大统计局2016年中发布的数据，BC省中等家庭平均收入从2010年的$66,970增长到2014年的$76,770，CPI在过去十年增长了18.6%。大温地区大量的移民来自于亚洲国家，过去十年这些地区的财富增加在全球都是令人瞩目的。如果能够有相应的资金流入的数据统计的话，相信也会令人侧目。

3，消费偏好：温哥华地区环境优美、气候宜人、文化多元、社会安全、教育先进，向来是亚洲富裕移民的首选之地；而这些新移民，不管来自中国、韩国、印度还是中东，都有购房自住的习惯。而且，如果是富裕的新移民，到一个新的环境里，对复杂的金融产品不太了解又没有足够信任的专业人士帮助打理投资的情况下，住房投资反而成为项比较容易的投资选择。

4，替代品成本：租房居住室最直接的替代手段。但是大温地区的住房空置率低（根据省政府水电局的数据，温哥华目前的空置率是4.8%），租金高（根据加拿大住房与按揭公司2017年2月的数据表明，温哥华一居室的月均租金已经在$1900左右，高于多伦多）。所以，对于需要长期居住在温哥华的居民来说，只要能够攒够首付款，买个房子比租个房子更加省心划算。

5，技术手段变化：一方面，新的材料的应用，使得某些建房成本降低；而另一方面，对于环保要求和住房标准的提高，又不可避免地增加某些建造成本。不过，住房的价格由土地的价格和建造成本来块组成，考虑到温哥华地区的土地价格所占的大比例，建造成本变化对总价的影响其实有限。

6，交通运输：兴建大桥、拓宽道路、增加轨道交通，出行方便的地方能够吸引更多的居民在附近安家落户。

7，汇率影响：由于庞大的新移民群体，以及美国买家对温哥华的偏爱，加元疲软无疑会使在温哥华购房变得更加容易。

而在供给方面：首先，且不说变更土地用途需要漫长的手续和时间，即使有一块现成的土地，开发商从决定开发，筹措自由资金，进行设计，到开始销售，取得贷款，动工建设，到最后竣工验收、交付使用，都需要3至8年的时间。这就意味房地产市场的供给无法象工业制成品一样在几个月甚至几周的时间内迅速发生变化，以契合需求的变化。所以，短期来看，地产价格主要受需求的影响。长期来看，如果大温地区不能加快土地zoning的改变，继续保持以低密度住宅为主的城市面貌，那么供给侧瓶颈永远无法突破。

去年8月份开始实施的15%的国外买家税的确短期内打击了温哥华的独立屋的价格，但是反而刺激公寓和城市屋的价格继续上涨。这证明了住宅市场刚性需求的存在。如果未来政府不能采取有效措施，鼓励市场供给，单纯利用税收手段，打压需求，甚至对持有环节进行加税，固然能够有效打击高价豪宅的价格，但也会进一步刺激低价房屋的价格进一步上涨，使得工薪阶层更加买不起房子。

目前来看，接下来大温地区的房价走向确实会很大程度上取决于政府的干预手段和干预力度。温哥华地产居然也要进入一个政策市，福兮？祸兮？